【更新地區】~危老重建與都更重建差別為何?

適用差異：都市更新主要適用對象為經劃定或變更應實施更新之地區或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元者；危老重建之適用對象可分為以下4種：

一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

二、結構安全性能評估結果未達最低等級。

三、屋齡三十年以上，經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益或未設置昇降設備者。

四、得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積，不得超過該建築物基地面積。程序差異：都市更新須經事業計畫、權利變換計畫之申請、審議，其中還包括要舉辦公聽會、聽證會，程序較為冗長；而危老重建係規定擬具重建計畫，經全體同意後，向直轄市、縣（市）主管機關申請核准後，即依建築法令規定申請建築執照。因此，都市更新程序繁雜、危老重建程序相對簡易。

(一) 迅行劃定：人及面積皆＞1/2

(二) 一般及優先劃定：人及面積皆＞3/4

(三) 自行劃定更新單元：人及面積皆＞4/5

(四) 如面積＞9/10、人X
容積獎勵上限差異：都市更新之容積獎勵上限為1.5倍法定容積，若為實施容積管制前已興建完成之合法建築物，且原建築容積高於基準容積，其上限為0.3倍法定容積+原建築容積或1.2倍原建築容積，若前開合法建築物亦為海砂屋，則放寬上限至1.3倍原建築容積；危老重建則為1.3倍基準容積或1.15倍原建築容積。
稅負減免差異：危老重建無土地增值稅及契稅相關之減免，都市更新有不同情形之減免方式，另都市更新之地價稅、房屋稅減免為都更後減半徵收2年，以及土地增值稅與契稅之減免；危老重建之地價稅與房屋稅則為重建後減半徵收2年，如重建前合法建築物所有權人為自然人者，且持有重建後建築物，於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者，得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止，但以十年為限。此外，並無土地增值稅與契稅之減免規定。

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【更新地區】~ 何謂都更3箭，內容做法為何？

都更三箭為市府重要推動的政策，自新北市政府升格後，捷運路網也逐步建設完成，但捷運周邊卻還是老舊房屋林立或景觀風貌凌亂，市府為全力改變新北市的城市風貌，將進化為以政府領航，擴大民辦方式，其中包含推動捷運沿線、主要幹道及危險建物之重建或整建維護，行動策略如下：

一、第一箭(策略一)：以捷運帶動城市發展（TOD）

(一)強化政府主導，成立都市更新推動平台，提高執行效率

市府成立都市更新推動平台，亦即都更推動小組及推動辦公室，將市府相關單位納入一同解決民眾遭遇課題，必要時扮演龍頭角色，主動協調溝通及推動。要強化政府主導角色，鏈結都市計畫，透過由政府增加引導的規範，讓民間更新申請案共同達成新北市城市風貌的改變。

(二)分析各站發展狀態及條件，引導重點地區更新，讓公辦民辦皆順利推動

因新北市未來將以現行三環三線提升為三環六線，透過捷運帶動城市發展以產生TOD概念，將盤點捷運場站周邊地區進行土地使用檢討與相關都更規劃，透過市府主動出擊根據每個捷運場站的特性，擬定因地制宜的都市計畫引導開發，讓公辦、民辦，大家都可以辦都更。

二、第二箭(策略二)：主幹道沿線都更，讓城市風貌改變，優先健全法令並給予適當的容積城市風貌要改變，就是從民眾最常接觸的交通路網周邊沿線做起，新北市的捷運路網其實就是新北市的都市計畫，市府將推動捷運及主要道路周邊都市更新，帶動生活及商業機能，並取得托老、托幼、社宅、青創空間等公益設施，故市府將通盤檢視都市計畫及都市更新容積獎勵項目及基準容積合理性，適度給予容積誘因策略，，讓民眾與實施者更願意參與都市更新，並同時增加公益設施、人行步道等開放空間，讓環境更友善。

三、第三箭(策略三)：以防災角度，優先協助危老建築，行動治理解決問題

守護居住正義與公共安全是最重要議題，面對危險建築物，各局處會用行動治理方式，主動到現場傾聽民眾心聲，感受民眾所需及不便，設身處地為居民解決問題。目前市府將優先針對近二年來向市府工務局申請老屋健檢、海砂屋鑑定或危老重建之建築物進行盤點篩選具安全疑慮之社區，由都更推動辦公室主動出擊整合評估都更議題及解決對策，以便民間能配合推動執行，加速都更推動遠離危險環境，提升居住安全。

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【更新地區】~ 補助電梯的條件？

為提供高齡者友善的居住環境，依「新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點」協助民眾辦理老舊公寓加裝電梯，只要位於新北市都市計畫區範圍內，且屋齡達15年以上之合法4、5層樓集合式住宅，基地現況條件符合電梯升降通道尺寸設置者(至少4平方公尺)，整合住戶意願後即可提出申請，每案補助總經費(含規劃設計及實施經費)50%，位於策略性地區得提高至75%，不得逾新台幣1,000萬元。電梯補助相關資訊可上新北市政府都市更新處網站-宣導專區查詢。

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【更新地區】~ 更新單元的範圍決定後可以再調整嗎？如果可以有哪些程序要辦理？

在事業概要及事業計畫階段，如果已經送件了，申請人或實施者才想調整範圍，則必須依規定重新舉辦公聽會，並且要通知範圍內的土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求人，藉以保障範圍內相關權利關係人之權益，同時並聽取民眾對於更新範圍調整之意見。

 但都市更新事業計畫經都市更新審議委員會審議修正，調整更新單元範圍，則可不用再辦理公開展覽之程序。(都市更新條例第32條)

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【更新地區】~ 基地不在政府劃定的更新地區範圍內，可否辦理都市更新？

可以，如民眾土地或建物不在政府劃定更新地區範圍內，只要辦理都市更新的範圍符合新北市都市更新單元劃定基準的相關面積、環境評估指標規定等內容，仍可依照都市更新條例規定來申請辦理都市更新。(都市更新條例第23條)

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【更新地區】~ 何謂防災型都更？

一、因應105年2月高雄美濃大地震、107年2月花蓮地震後產生建築物安全疑慮，新北市政府以保障民眾居住安全為目標，於都更法令、技術及資金補助提供民眾改建房屋全面支援。

二、推動防災型都更行動方案分為三大面向：

（一）法令制度鬆綁、擴大適用範圍：

1、「新北市政府執行都市計畫法新北市施行細則第47條第2項處理原則」（即簡易都更），程序再簡化並擴大協助危險建築物不受面積規模等限制，只要1棟就可以提出申請。

2、「新北市都市更新單元劃定基準」，將土壤液化高潛勢地區放寬屋齡檢討由30年降為20年。

3、「新北市都市計畫容積移轉許可審查要點」，促使防災道路與避難點優先取得，並增加亟待重建或危險建物整合誘因。

4、「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」，增訂都市更新獎勵項目，鼓勵建物提高結構安全性能。

5、都市危險及老舊建築物加速重建條例，已於106年11月16日公告「危老重建計畫書申請作業注意事項」，並提供申請資料檢核表及重建計畫書所需相關文件或表單。

（二）提供經費協助：

提供輔導團隊協助社區成立更新會辦理自力更新重建並提供補助，經費上限為630萬元；另辦理整建維護之社區，每案補助總經費50%，補助金額上限為1,000萬元。

（三）主動輔導及建立產業媒合平台，整合支援：

1、提供15人以上連署由輔導團隊到府說明都市更新法令知識及申請程序；另都更推動師亦可深入社區為住戶提供都市更新相關解說服務。

2、房屋健檢與結構補強一條龍服務，經本市工務局房屋健檢後，屬結構不安全需再詳細評估、補強或重建之建築物，即派都市更新推動師至社區協助民眾辦理整建維護耐震補強或更新重建。

三、防災型都更行動方案可上新北市政府都市更新處網站-宣導專區查詢

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【更新地區】~ 更新地區和更新單元有何不同？

更新地區係政府依都市更新條例第5、6、7、8條規定，並調查建築物、實質環境之公共安全、公共交通、公共衛生、都市機能、社會治安及保存維護需求等劃設，其範圍可能包括數個街廓。更新單元則是實施都市更新事業計畫之最小基地規模，由實施者及申請人依據市政府所訂更新基地規模及自行劃定更新單元評定基準等規定劃定。因此，一個更新地區範圍應至少包括1個以上更新單元。

【更新地區】~ 何謂都市更新？都市更新有哪些處理方式？

都市更新是為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。都市更新處理方式可分為重建、整建及維護(都市更新條例第4條)，說明如下：

一、重建：指拆除更新單元內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

二、整建：指改建、修建更新單元內建築物或充實其設備並改進公共設施。

三、維護：指加強更新單元內土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
 

老舊建物應加強建物管理及安全維護措施，以提升使用安全性及延長建物使用年限，如欲辦理建築物整建維護，可由社區管理委員會或依相關法令成立之團體或專業機構，依本府公告之「臺北市都市更新整建維護規則設計及實施經費補助申請審查原則」，向本處申請整建維護補助。

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【更新地區】~ 都市更新須經過哪些程序？

都市更新主要分為事業概要、事業計畫及權利變換計畫等三階段：第一個是事業概要階段，此階段為都市更新發起階段，主要是確定都市更新單元範圍、未來發展方向與原則。

其二為事業計畫，事業計畫是一個都更案的執行計畫，重點是確定都更案的主導者是誰、建築設計內容、拆遷安置計畫、容積獎勵有多少、要採用什麼方式來分配以及財務計畫等。並透過都市更新委員會之審議機制，保障地主及相關權利人的權利，並確保開發計畫之可行性。

其三為權利變換計畫，此階段是更新後分配計畫，重點在於權利價值的估價、選配程序以及更新成本的提列。權利變換較傳統協議合建多了法令保障，且對參與都市更新者的權利與義務有明確的規範。

而三個計畫中只有概要和事業計畫兩個階段需要簽署同意書，也只有事業計畫階段不能省略。

另外這三個階段都必須經過政府的都市更新審議委員會審議後確定。 

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【更新地區】~ 何謂危老重建條例？如何申請？

一、為加速危險及老舊建築辦理重建，簡化繁瑣冗長行政流程，中央於106年5月10日發布「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，本市配合中央政策於106年11月16日公告危老重建申請作業注意事項及相關書表文件範本。

二、本條例適用範圍，為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝術及紀念價值之合法建築物，且符合下列各款之一者：

(一)經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

(二)經結構安全性能初步評估分數R>45分者。

(三)屋齡三十年以上，經結構安全性能初步評估分數30<R≦45：

1.未設置昇降設備者。

2.有昇降設備且經結構安全性能詳細評估結果改善不具效益者(補強所需經費超過重建成本二分之一)。

三、危老重建計畫相關資訊可上新北市政府都市更新處網站-宣導專區查詢。

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【更新地區】~ 都市更新的好處？

透過都市更新，可提高建物的耐震機能，使居住環境品質更安全、更舒適，並且更新後房屋價值也會提升；另外採重建方式辦理都市更新，可申請容積獎勵，以增加建築面積，在稅賦上，包含土地增值稅、地價稅、契稅等也有減免之優惠。

都市更新的程序是公平、公正、公開的，透過都市更新委員會審議，替民眾來把關，絕不會漠視任何地主的意見。

而針對整建維護的部分，也就是俗稱外牆拉皮或是公寓增設電梯，政府有提供輔導團隊協助，以及可申請補助，原則可以補助總工程費的50％並以1000萬元為上限。 (新北市政府辦理都市更新整建維護補助要點) 

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【更新地區】~ 都市更新地區和更新單元有何不同？

都市更新地區是為考量都市現狀與未來發展目標而劃定之範圍，目的在讓社會大眾知道政府鼓勵都市更新的區域在哪裡，而更新單元則是可單獨實施都市更新事業之單元，民間在政府公告之更新地區內可自行劃定更新單元，亦可於更新地區外自行劃定更新單元，兩者的差異在於在政府劃定更新地區申請更新事業，有同意門檻較低、更新時程獎勵及免檢核「新北市都市更新單元劃定基準」附表中有關建築物及地區環境評估指標等等，在更新地區範圍外則沒有上述之放寬及優惠條件。

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【更新地區】~ 我家旁邊有人在辦理都市更新，我想要一起參加，可以嗎？

如果加入能讓更新單元範圍更完整，對於土地開發完整性有幫助，而且能夠有效提供都市開放空間，提升都市景觀品質，解決都市防災等問題，政府當然是樂見其成。

但由於都市更新單元範圍是由實施者整合所有權人的意願決定，所以如果想要加入，建議先詢問鄰地都更案的實施者，他們會考量周圍住戶的參加意願等因素再決定更新單元劃定的範圍。

另外，如果鄰地的都更案已經向政府提出申請，則可以在那個案子召開自辦公聽會、公辦公聽會或審議委員會時表達你想參加的意見，都市更新審議委員會會綜合考量處理。

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【更新地區】~ 什麼是都市更新？

都市更新主要針對老舊社區、巷道狹窄有礙救災及居住環境品質不良等地區，透過拆除重建或整建維護的方式，提升居住環境品質，使大家住得更安全、更舒適。都市更新處理方式可分為重建、整建及維護，分述如下：

◎重建：即拆屋重建，在重建規劃時，除必須考量現住戶或違章戶安置外，對改善環境品質及增進公益性亦為更新時重要的考量事項。

◎整建：指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，如外牆拉皮、增設電梯或升降設備等。

◎維護：指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀況。 整建與維護即一般所謂建築物立面整修或4、5層樓老舊公寓增設電梯，考量原有建築結構安全良好，尚無拆除重建之必要，惟建築物外觀或既有設施過於老舊，透過該方式能改善居住環境品質及都市景觀。 (都市更新條例第4條)

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【更新地區】~ 一般辦理都市更新大概要花多久時間？

 一般民間所辦理之都市更新案多以重建為主。

以重建方式來說，因為更新案件之間的基地條件十分殊異，其所面對的處理課題皆有不同，造成個案之間的差異性大，因此辦理都市更新並無一固定的完成時間，即使彼此基地相鄰的兩個更新案，也無法在客觀條件上比較其辦理之難易程度。

實務上更新案進行時間長短有很大的因素取決於所有權人意見的整合的速度，因此如果土地建物所有權人的意見越一致、贊成的比例越高，辦理時程也更迅速、順利。

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【更新地區】~ 什麼是更新單元？更新單元範圍如何決定？

更新單元簡單的說就是更新案的範圍，而更新單元不得在農業區或保護區等非都市發展用地內。在新北市更新單元範圍的決定至少要符合臨路情形、面積規模以及環境指標等條件。

臨路情形部分至少要臨接一條8公尺以上的計畫道路或現有巷道，而且臨街總長度也要大於20公尺。

面積部分原則規定最小規模是1000平方公尺，而在103年5月1日後已有條件放寬到500平方公尺。

環境指標是指在符合一定狀況的環境條件下，就可以申請辦理都市更新，例如：更新單元內範圍內，合法建物及81年1月10日前建造完成之違章建築物面積須佔更新單元面積1/3，其中30年以上屋齡之建物須達前述合法及違章建物面積之1/2。

預知詳情可上網查詢，新北市都市更新單元劃定基準。 

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【更新地區】~ 誰來推動都市更新？

都市更新的推動者稱為實施者，即負責實施都市更新事業之主導者。

 一般來說實施者的角色類似建商，負責所有權人協調、建照申請及建物移交等事宜，而更新事業主要可分為政府公辦及民間自辦，政府公辦部分可為主管機關自行實施、主管機關委託實施及主管機關同意其他機關（構）實施；民間主辦方面，可由地主委託都市更新事業機構（建設公司）或是地主自組更新團體（更新會），其中更新團體之組成需超過七人以上之土地及合法建物所有權人才能組成。 (都市更新條例第3、12、26、27條)

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Q:都市更新條例完成修法前，已報核或尚未報核之事業概要如何處理？

A:
一、都市更新條例第10條第2項失效後，市府受理中之事業概要暫緩審議，尚待立法院完成修法程序後通知申請人於一定期限內完成同意比例之補正後再續行辦理。市府於都更條例明定事業概要同意比例施行前，暫緩受理事業概要之申請。
二、市府核准之自行劃定更新單元，倘因都更條例修法未及而無法依臺北市都市更新自治條例第15條第2項所定6個月期限內擬具事業概要報核者，致更新單元須重新辦理申請者，後續得參照行政程序法第50條規定，於都更條例明定事業概要同意比例施行日起10日內向市府申請回復原狀併同擬具事業概要報核。惟參照行政程序法第50條第3項規定，遲誤法定期間已逾一年者，不得申請回復原狀。

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什麼是更新地區？

一、更新地區是由政府來劃定，主要考量都市之發展狀況、居民意願、建築物年代久遠、窳陋、排列不當或道路彎曲狹小所造成結構上安全或影響消防救災等等因素，希望劃定的範圍內民眾趕快辦理都市更新。為了鼓勵更新地區內的居民辦理都更，所以在更新地區內有三項好處：

1、申請送件門檻比較低，更新地區外的區域辦理都更需要整合到超過4/5同意才能送件，而在更新地區範圍內只需整合超過3/4同意就可以送件申請。

2、申請基地不用再依新北市都市更新單元劃定基準檢討環境評估指標。

二、新北市政府目前已經劃定了84處更新地區，更新地區相關資訊可上新北市政府都市更新處網站-施政成果專區查詢

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Q:如何申請劃定為更新單元

A:
依「都市更新條例」第11條，由土地及合法建物所有權人依「臺北市都市更新自治條例」第12、15條及「臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知」規定檢具相關書件向本府申請自行劃定更新單元。
說明：
申請自行劃定更新單元方式：
1.申請人：土地及合法建築物所有權人（至少1人）。
2.申請基地規模應符合下列更新單元劃定基準規定之一：
(1)為完整之計畫街廓者。
(2)街廓內面積在二千平方公尺以上者。
(3)街廓內臨接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一且在一千平方公尺以上者。
(4)街廓內部分土地業已建築完成，確無法合併更新且無礙建築設計及市容觀瞻，其未建築完成部分面積一千平方公尺以上，並為一次更新完成者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經臺北市都市更新審議委員會審議通過者。
(5)跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之，並採整體開發且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
3.申請基地建築物應符合 「臺北市自行劃定更新單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準」之規定。
4. 自行劃定更新單元，申請人應於主管機關審核通過後，六個月內擬具事業概要或更新事業計畫報核，逾期未報核者，應依規定重新辦理申請。
5.詳細申請流程請參考本處網站／下載專區／臺北市都市更新處受理民間辦理都市更新審查相關作業流程。

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