房貸統計跌破眼鏡！年輕購屋族負擔從未減輕還年年升高

2019-01-22 09:53:12經濟日報

各項統計均顯示2014年房市反轉後，平均房價確有下修，不過聯徵中心貸款資料顯示，20~45歲年齡層，這幾年購屋總價一直在維持在高點，幾乎沒有下修，有些年齡層購屋負擔還年年升高。

購屋總價有比較明顯下修的是55歲以上購屋族，和2014年相比，總價多減少80~150萬元，約6~10%。

住商不動產企研室經理徐佳馨分析，會出現如此情況，原因有三。

第一、這幾年房價下修以投資置產型產品為主，包括投資套房、大坪數住宅，休閒養生宅等，自住剛性需求產品下跌有限，50歲以上購屋人多為換屋族或退休族，購屋總價因此有較明顯下降。

相對的，20歲到45歲以自住居多，自住產品價格下修較小，因此購屋總價降低也相對較少。

第二、這波房市反轉，蛋黃區領跌，跌勢也比蛋白重，許多年輕購屋人原本想買在蛋白區，比較之後，決定以原本購屋預算返回交通便利、機能較佳的市中心區，甚至加價購買，因此購屋總價反而增加。

第三、房市反轉後，市場瀰漫悲觀氣氛，許多優質物件決定先跑先贏，購屋人基於自住考量，寧可以同樣預算，買好一點房子，甚至增加預算買更好房子，因此平均購屋總價並未減少。

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17 本市「農業區」及「保護區」危老重建，能否適用「臺北市 土地使用分區管制自治條例」第 95 條 3 放寬建築物高度？

查臺北市政府 106 年 12 月９日府法二字第 10634799300 號 函送（提）交臺北市議會審議之修正「臺北市土地使用分區管制自 治條例第 95 條 3」案，條文「說明欄」已敘明 農業區 係為保持農 業生產所劃定；保護區 係為國土保安、水土保 持、維護天然資源及保護生態功能所劃定， 兩者為本市農業生產或極具環境敏感地區， 依其性質不宜大量、過度開發，為符合其 劃定目的且避免對環境景觀過度衝擊，故 維持「自治條例」第 72 條、第 76 條規定限制，不予放寬高度。 

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16 同一使用執照之連棟式公寓，能否就單棟範圍依「危老條例」 申請重建？有無放寬認定或程序簡化措施？

依內政部營建署 107.3.6 營署更字第 1070007182 號函釋： 按本條例第 5 條第 1 項規定略以，依本條例規定申請重建時，應依 建築法令規定申請建築執照。另按「......一、建築基地法定空地分 割辦法 發布生效日（75 年 2 月 3 日）前已完成地籍分割之一宗建 築基地，倘基地內各筆地號已按行為當時建築法之規定，將各筆地 號土地分割為可各自單獨建築使用之建築基地者，其部分地號土地 合併鄰地申請建築時，免經原執照基地內之其他地號土地所有權人 同意。」本部 103 年 5 月 19 日內授營建管字第 1030805282 號函 業有明釋。此外，將連棟式建築物之部分拆除 重建，或有可能涉及建築物基礎、樑柱等 整體構造之安全問題，甚至影響整幢 （棟）建築物使用機能之完整性（如 停車空間、防空避難室等），應委託 開業建築師衡酌個案事實狀況研判。

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15 依「危老條例」申請重建，是否需檢討相鄰基地有無畸零地？ 有無放寬認定或程序簡化措施？

本市危老重建之基地如有涉及畸零地，仍應依建築法第 46 條、「臺北市畸零地使用規則」、「臺北市公私有畸零地合併使 用證明申請須知」等有關規定辦理。

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14 依「危老條例」申請重建，是否要檢討「最小建築基地」規模？ 其次要道路是否仍要檢討高度比？有無放寬限制？

臺北市政府 106 年 12 月 19 日函送本市議會審議之「臺北市 土地使用分區管制自治條例 」第 95 條之 3 條文草案，係就危老基地涉及該自治條例之建築物高度、高度比、後院深度比及住宅 區建蔽率等規定酌予放寬，至涉及其他土地使用分區管制事項， 仍應依上開自治條例有關規定辦理。

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13 民生社區現行法令限制原有連棟建築物申請拆除新建，應就 結構體相連之連棟建築物同時申請，能否放寬限制？

臺北市政府 106 年 12 月 19 日函送市議會審議之「臺北市土 地使用分區管制自治條例 」第 95 條之 3 條文草案，係就危老基地 涉及該自治條例之建築物高度、高度比、後院深度比及住宅區建蔽 率等規定酌予放寬，至涉及都市計畫書規定者，仍應依都市計畫書 規定辦理。

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12 陽明山山仔后地區第二種住宅區為特定住宅區，申請危老重 建，可否排除細部計畫有關建物高度及樓層之特別限制？

臺北市政府 106 年 12 月 19 日函送市議會審議之「臺北市土 地使用分區管制自治條例 」第 95 條之 3 條文草案，係就危老重建 基地涉及該自治條例之建築物高度、高度比、後院深度比及住宅區 建蔽率等規定酌予放寬，至涉及都市計畫書規定者，仍應依都市計 畫書規定辦理。

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11 最近有Ａ建商到社區整合危老重建，但我已簽署都更事業計 畫同意書給Ｂ建商（實施者）了，可採雙軌併進嗎？

若 A、Ｂ建商所整合的基地範圍相同，Ｂ建商已取得達「都市更新條例 」第 22 條之同意門檻，仍得申請都市更新報核並審議， 都市更新處不會拒絕受理。但若Ａ建商另已取得全體土地及建物所 有權人同意，已另向建管處申請危老重建之核准，在核發Ａ建商建 照後，Ｂ建商應自行撤回都更案之申請，或由都更處駁回Ｂ建商之 申請案。

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10 已進行都市更新案件，得否撤案改依「危老條例」重建？是否 會被追討相關補助費用？

依「危老條例」第 3 條第 1 項規定（略摘）「本條例適用範圍， 為都市計畫範圍內非經目的事業主管機關指定具有歷史、文化、藝 術及紀念價值，且符合下列各款之一之合法建築物......」，已進行都 市更新程序的案件，若符合「危老條例」之適用條件者，自可整合 全體土地及建築物所有權人之同意後，提具重建計畫申請重建。故 本市已進行「都更 168 專案」之案件，得由實施者函向都市更新處 撤回報核之申請，改依「危老條例」申請重建。
都市發展局補助都更案件，係受 補助者推動都市更新進度已達相當成 果，若受補助者後續撤案改依「危老 條例」申請重建，除非涉有「臺北市 協助民間推動都市更新事業經費補助 辦法 」第 8 條各款以詐欺或其他不正方式 申請補助，或有重複核給補助及規避考核 等情形，否則將不再追討相關補助費用，以鼓勵民眾推動都市更新。 另該辦法第７條規定，受補助者於都市更新會解散前或都市更新事 業計畫或權利變換計畫核定前，至少每６個月應提供督導考核表至 都發局查核進度，受補助者如欲撤案改依「危老條例」申請重建， 應配合都市發展局提供相關資料辦理補助後續結案事宜。

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